İpotek nedir, özellikleri nelerdir? İpoteğin tarihçesi, eski zamanlarda uygulanması, çeşitleri hakkında ansiklopedik bilgi.
İpotek
İpotek; bir malın para borcuna karşılık güvence olarak borçlu tarafından alacaklıya geçirilmesidir. Borcun anapara ve faizi de içerecek biçimde tümüyle ödenmesi durumunda, alacaklı malı geri vermek zorundadır. Borcun taraflarca belirlenmiş vadede ödenmemesi durumunda ise alacaklı mala el koyma ya da elde edilecek parayla borcu karşılamak üzere malı satma yoluna gidebilir.
İpoteğin mal edinme yollarından biri sayılmasının geçmişi, Eski Yunan’da İO 6. yüzyıla değin uzanır. Horoi denen işaret taşlarıyla belirlenen ipotek türü, alım (iştira) hakkı saklı tutulan satışlarla ilgiliydi. Bu durumda alacaklı arazinin mülkiyetini ele geçirir, ama faiz ya da kira ödeme karşılığında araziyi borçlunun zilyetliğine bırakırdı. Borçlunun iştira vadesine değin borcunu tümüyle ödeyememesi durumunda, alacaklının mülkiyet hakkı mutlak bir nitelik kazanırdı. Vadenin belirlenmemiş olduğu durumlarda, borçlu alım hakkını her zaman için kullanabilirdi.
Roma, Germen ve Fransız ipotek hukukları Eski Yunan hukuku temelinde gelişti. Ortaçağda ipotekli arazi üzerinde tasarruf hakkı, çoğunlukla, borcun tümüyle ödenmesine değin alacaklıya aitti. İngiltere’de ipotek hukuku, tefecilikle ilgili papalık yasağından dolayı daha yavaş gelişti. İngiliz hukukunda 1066’dan 1925’e değin süren uygulamaya göre, borca karşılık güvence olarak arazi üzerinde bir tür rehin kurulmasına izin veriliyordu. Bu rehin, borçlunun alacaklıya borcunu kararlaştırılan vadede ödemesi durumunda arazinin yeniden borçlunun mülkiyetine geçmesi koşuluyla, sınırlanmamış mülkiyet hakkının doğrudan borçluya geçmesi biçiminde kuruluyordu. Sistemin çeşitli biçimlerde uygulanmasına karşın, gelenek hukukundaki bütün rehin yöntemlerinde tasarruf yetkisi alacaklının elinde kalıyordu.
Çağdaş ipotek hukuku sorumluluk sigortası (rüçhanlı takip hakkı) kuramına dayanır. Bu kuram hem hukuk, hem de hakkaniyet kuralları açısından ipotek veren borçlunun en azından direnime (temerrüt) düşünceye değin mülkiyetini korumasını öngörür. Direnim durumunda bile satış için mülke el koyan ipotekli alacak sahibi, borcu geçen miktar için ipotek veren borçluya karşı sorumlu tutulur.
İpotek, toplumun insan ve taşınmaz mallar gibi sınırlı kaynaklarının en iyi kullanımını sağlamaya yarayan bir araçtır. Örneğin mali gücü bir araziyi satın almaya yetmeyen kişilere bu araziyi devralma ve işleme ya da geliştirme olanağını verir. İpoteğin bir araç olarak işlevini yerine getirmesi hem alacaklı, hem de ipotek veren borçlu açısından adil sonuçlar doğurmasına bağlıdır. Bu bakımdan iki tarafın da eşit ve verimli bir sistem içinde korunması gerekir. Adil bir ipotek sisteminde önemli olan bir başka nokta da, anamalın ve faizin dokunulmazlığıdır. Taraflar arasında farklı bir anlaşmaya gidilmediği sürece, toptan ödeme yoluyla ipoteğin kaldırılmaması ve faiz oranları ne olursa olsun vade tarihinden önce mala el konmaması gerekir. Birçok çağdaş ipotek sistemi, her iki tarafın da yararına olan bu tür koruyucu hükümler taşımaktadır.
Türk hukukunda ipotek, bir taşınmaz rehini niteliğindedir. Bu taşınmaz borçlunun ya da başkasının olabilir. İpotek kurulması malikin ya da zilyedin zilyetliğine son vermez. İpotekle teminat altına alınmış olan alacak önce borçludan istenir, borçlunun ödemeden kaçınması durumunda ipotek konusu taşınmazı satarak alacağı elde etme yoluna gidilir. İpotek bir sözleşmeden ya da yasadan kaynaklanır. Sözleşmeden kaynaklanan ipoteğin tapu memurunca düzenlenecek resmi bir senede dayanması ve hak doğurması için tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir.
İpotek veren, taşınmazını tamamen ya da kısmen başkasına devretmişse, borçtan kişisel olarak sorumlu olmaya devam eder. Taşınmazı satın alan ya da bağış yoluyla devralan yeni malik ise “ayni sorumlu” durumuna girer.
